BuruhBinaan.com – Ramai yang berhasrat membeli rumah sendiri, dan rumah subsale sering menjadi pilihan kerana harga lebih stabil, lokasi yang matang serta kemudahan sedia ada.
Namun, perlu difahami bahawa kos beli rumah subsale tidak hanya tertumpu pada harga rumah semata-mata.
Kos tambahan seperti yuran guaman, duti setem, yuran penilaian dan insurans adalah komponen penting yang mesti dirancang.
Tanpa pengetahuan yang jelas, anda mungkin terlepas pandang belanja tersembunyi yang boleh menjejaskan bajet keseluruhan.
Dalam artikel ini, kita akan teroka secara mendalam semua kos yang berkaitan dengan pembelian rumah subsale serta proses-proses yang terlibat dari awal hingga akhir.
Perkara Utama
Maksud Rumah Subsale dan Kenapa Ia Jadi Pilihan
Rumah subsale merujuk kepada hartanah yang dibeli daripada pemilik semasa, bukan daripada pemaju seperti dalam projek baharu.
Biasanya rumah ini sudah diduduki dan mempunyai rekod penyelenggaraan.
Lokasinya juga lebih strategik, berhampiran bandar atau kemudahan awam sedia ada.
Rumah subsale juga membolehkan pembeli membuat rundingan harga secara langsung dengan pemilik, memberikan peluang untuk dapatkan harga yang lebih baik.
Namun begitu, pembelian rumah jenis ini melibatkan proses yang lebih kompleks termasuk urusan dokumentasi, semakan status cukai, dan tunggakan.
Jumlah Deposit dan Wang Cengkeram Yang Diperlukan
Kos beli rumah subsale dimulakan dengan pembayaran deposit yang lazimnya sebanyak 10% daripada harga rumah.
Deposit ini dibayar dalam dua peringkat.
Perincian Bayaran Deposit
- Wang cengkeram: Dibayar semasa menandatangani surat tawaran, kebiasaannya antara 2% hingga 3.18%.
- Baki deposit: Selebihnya sehingga mencukupi 10% akan dibayar semasa menandatangani SPA.
Sebagai contoh:
| Harga Rumah | Wang Cengkeram | Baki Deposit | Jumlah Deposit |
|---|---|---|---|
| RM400,000 | RM12,720 | RM27,280 | RM40,000 |
Deposit ini wajib disediakan menggunakan tunai sendiri dan tidak boleh dibiayai melalui pinjaman bank.
Yuran Guaman dan Kos Dokumen Perundangan
Pembelian rumah subsale memerlukan peguam yang menguruskan dua dokumen utama iaitu SPA (Sales and Purchase Agreement) dan perjanjian pinjaman dengan bank.
Kos Yuran Guaman Mengikut Skala
Bayaran yuran guaman biasanya berdasarkan skala berikut:
- 1% untuk RM500,000 pertama
- 0.8% untuk jumlah antara RM500,001 hingga RM1 juta
Tambahan kos disbursement akan dikenakan termasuk fi pendaftaran, kos fotostat, dan pengeposan dokumen.
Contoh anggaran untuk rumah RM400,000:
| Dokumen | Yuran Anggaran (RM) |
|---|---|
| Perjanjian Jual Beli | RM5,000 – RM6,000 |
| Perjanjian Pinjaman | RM4,000 – RM5,000 |
Pastikan anda melantik peguam yang disenaraikan sebagai panel bank bagi memudahkan kelulusan pinjaman.
Kadar Duti Setem Yang Perlu Disediakan
Duti setem adalah cukai kerajaan yang wajib dibayar untuk dua perkara utama:
- Pindah milik hak milik hartanah
- Perjanjian pinjaman bank
Jadual Kadar Duti Setem
| Nilai Hartanah | Kadar Duti Setem |
|---|---|
| RM100,000 pertama | 1% |
| RM100,001 – RM500,000 | 2% |
| RM500,001 – RM1 juta | 3% |
Contoh pengiraan untuk harga rumah RM400,000:
- RM100,000 x 1% = RM1,000
- RM300,000 x 2% = RM6,000
- Jumlah: RM7,000
Tambahan duti setem untuk perjanjian pinjaman ialah 0.5% daripada jumlah pinjaman.
Penilaian Hartanah Oleh Penilai Bertauliah
Bank akan melantik penilai untuk menentukan nilai pasaran rumah yang ingin dibeli.
Ini penting untuk memastikan nilai pinjaman yang diberi adalah munasabah dan mengelakkan risiko kepada pihak bank.
Yuran penilaian bergantung kepada harga rumah dan kawasan.
Anggaran:
- RM500 – RM800 untuk rumah bawah RM500,000
- Lebih tinggi untuk rumah atas RM500,000 atau unit komersial
Insurans Rumah: MRTA, MRTT dan Kebakaran
Bank biasanya menetapkan syarat agar peminjam mengambil insurans sebagai perlindungan kepada pinjaman.
Jenis Insurans Yang Berkaitan
- MRTA / MRTT: Melindungi hutang pinjaman sekiranya berlaku kematian atau hilang upaya.
- Insurans kebakaran: Perlindungan asas ke atas struktur bangunan.
Anggaran kos insurans:
| Jenis Insurans | Anggaran Kos (RM) |
|---|---|
| MRTT / MRTA | RM5,000 – RM10,000 |
| Insurans kebakaran | RM100 – RM300 / tahun |
Kadar premium bergantung kepada umur pembeli, tempoh pinjaman dan jumlah pinjaman.
Kos Tunggakan dan Caj Tersembunyi
Ramai pembeli rumah subsale terlepas pandang mengenai caj tunggakan yang tidak dinyatakan oleh pemilik asal.
Sebelum menandatangani SPA, pastikan anda menyemak:
- Yuran penyelenggaraan bulanan
- Sinking fund
- Bil tertunggak air, elektrik, Indah Water
- Cukai tanah dan cukai pintu
Kadangkala pembeli baharu perlu menyelesaikan tunggakan ini untuk memudahkan proses pemindahan nama.
Proses Sebenar Beli Rumah Subsale Dari A Sampai Z
Ramai menyangka beli rumah subsale hanya semudah bayar dan pindah masuk, tetapi prosesnya lebih rumit.
Berikut langkah-langkah sebenar yang perlu anda tahu:
- Pilih rumah dan runding harga
- Bayar wang cengkeram dan tandatangan surat tawaran
- Lantik peguam untuk uruskan SPA dan pinjaman
- Tandatangan SPA dan bayar baki deposit
- Mohon pinjaman bank dan tunggu kelulusan
- Bank lantik penilai dan keluarkan surat tawaran
- Bayar duti setem dan daftar hak milik
- Selesaikan semua tunggakan dan tukar bil
- Terima kunci dan berpindah
Tips Elak Terbeli Rumah Subsale Bermasalah
Untuk elakkan kerugian atau terbeli rumah yang bermasalah, ikuti panduan ini:
- Semak status tanah (freehold atau leasehold)
- Semak sekatan kepentingan di pejabat tanah
- Lantik ejen hartanah berdaftar
- Elakkan beli rumah yang terlalu banyak ubah suai tanpa kelulusan PBT
- Buat pemeriksaan fizikal ke atas rumah sebelum tandatangan sebarang dokumen
Cara Runding Harga Rumah Subsale
Rundingan harga adalah proses penting yang boleh jimatkan berpuluh ribu ringgit.
Berikut beberapa taktik:
- Buat kajian harga pasaran semasa di kawasan tersebut
- Gunakan hasil laporan penilaian sebagai asas rundingan
- Tunjukkan kesediaan untuk bayar cepat
- Gunakan ejen berpengalaman untuk runding bagi pihak anda
- Kenal pasti kelemahan rumah (kebocoran, retak, dll) sebagai leverage
Perbezaan Rumah Subsale dan Rumah Lelong
Kedua-dua jenis rumah ini bukan dari pemaju, tapi prosesnya sangat berbeza.
| Aspek | Rumah Subsale | Rumah Lelong |
|---|---|---|
| Pemilik | Individu perseorangan | Bank (melalui lelongan) |
| Proses | Rundingan dan dokumentasi | Bidaan awam |
| Kelemahan utama | Ada tunggakan | Tidak boleh lawat rumah |
| Kelebihan | Boleh runding harga | Harga biasanya lebih murah |
Jika anda ingin risiko lebih rendah dan proses yang lebih jelas, rumah subsale adalah pilihan yang lebih selamat.
Dokumen Penting Semasa Beli Rumah Subsale
Pastikan semua dokumen berikut lengkap dan disemak dengan teliti:
- Salinan hak milik rumah (geran individu / strata)
- SPA terdahulu (jika perlu semakan undang-undang)
- Bil utiliti terkini
- Salinan kad pengenalan pemilik dan pembeli
- Penyata gaji dan penyata bank untuk permohonan pinjaman
- Laporan penilaian (jika diminta oleh bank)
Kekurangan satu sahaja dokumen ini boleh melambatkan proses pembelian.
Kesimpulan
Kos beli rumah subsale lebih daripada sekadar melihat harga rumah semata-mata.
Ia melibatkan pelbagai bayaran yang mesti difahami secara menyeluruh termasuk deposit, yuran guaman, duti setem, penilaian dan insurans.
Dengan perancangan rapi, semakan dokumen yang teliti, serta pemahaman proses dari A ke Z, anda bukan sahaja boleh elak kesilapan mahal, malah membeli rumah impian dengan tenang dan teratur.
Sumber rujukan:
- Panduan Kos Beli Rumah Subsale di PropertyGuru
- Kos Pembelian Rumah Subsale di HartanahDiPerak.my
- Yuran Guaman dan Duti Setem di iProperty
- Proses Pembelian Rumah Subsale di LoanStreet
Saranan Subtopik Tambahan:
- Kelebihan dan kekurangan rumah subsale vs rumah baharu
- Cara semak kelayakan pinjaman sebelum beli rumah
- Panduan memilih ejen hartanah yang jujur dan berlesen
- Apa perlu dibuat jika pinjaman bank tidak lulus
- Cara semak nilai pasaran rumah guna perkhidmatan percuma online
Nak saya bantu lanjutkan topik tambahan ini jadi artikel tersendiri?
